最新高級賃貸の解説！

ヨーロッパの都市では築一OO年の集合住宅は珍しくありませんが、日本の都市では集合住宅に限らず、築一00年のビルなどありません。建物の機能の陳腐化が恐ろしいほどのスピードで進み、建物が消費されているのです。
商業ビルなどは平均して二0―三O年でスクラップにされています。分譲マンションについても「築三O年を過ぎたら建て替えを考えた方が良い」といったまことしやかな風説が飛び交っています。
「永住できるマンション」がなかなか見つからない理由のひとつがここにあります。分譲マンションの建物や設備は、その気になって見直すととても複雑な構造になっています。
そして、それぞれ補修や修繕、取り替えの時期が違うのです。設備はおおむね一0～一五年、建物の部位も築二O年までには一度は修繕の必要に迫られます。
マンション管理センターの資料から修繕箇所と補修の周期を転載したものです。ある期間が過ぎれば建物や設備を修繕しなければならないことは誰でも分かることです。

しかし、必要な時期に必要な修繕工事を実施するという簡単なことが、分譲マンションではなかなか実行できないのです。適切な時期に補修工事や大規模修繕工事を実施するためには、管理組合は工事費用を確保していなければなりません。
ところが、この簡単明日なことが大変難しいのです。一戸当たりの修構積立金がどれだけ必要かは、築年数、建物や設備の違いによって大きな聞きがあります。
八八年に月刊・週刊「住宅情報」に記載されていた新築物件の修繕積立金について、マンション問題研究会が調査したものです。デベロッパーは子会社や関連会社に管理を受託するのが通常なので管理費はあまり安くしません足分を一時期に集中して徴収するか、住宅金融公庫などから借り入れるしか方法がありません。
一時徴収金は通常、総会の二分の一以上の賛成で決議できます。ですから決議自体はそう難しいことはありません。
もちろん激しい口調で反対する人もいますが、数十万円程度はマンション住民にとっては命まで取られるような金額ではありませんから、一時金の必要を徹底して強調すれば、まず否決されることはありません。しかし、実際にはそこから先が問題なのです。
いざ徴収金を支払う段になると、決議の時には賛成していたのに期日までに支払えない人、様子を見る人、知らぬ顔を決め込む人などが出てきます。管理員はそうした居住者の住戸に督促に出向いてはくれますが、徴収の責任と権限は管理者である管理組合理事長にあります。
もし、役員改選期が間近だったら、理事長は無理をせず、未納のまま次期に引き継ぐでしょう。そこで次期理事長が面倒くさがってそのまま放置すれば、管理組合が区分所有者の義務を免責したことになってしまいます。

こうなると管理費や積立金の滞納者が急増します。一時金徴収の方針をいったん打ち出したら、管理組合はどんなに罵詈雑言を浴びても一OOパーセント徴収することが重要になります。
現在では、任意団体である管理組合も住宅金融公庫や市中銀行から、大規模惨繕工事の予定金額の八Oパーセントまで借り入れることができます。しかし、公庫や銀行は管理組合の財源状況をチェックします。
それまでの修繕積立金があまりにも少なかったり、管理費や積立金の滞納者がいたりすると借り入れは断られます。また、借入金の返済には毎月の積立金を充てるので、借入金額が大きくなると区分所有者全員の支払う積立金はそれこそ何倍にも膨れ上がります。
積立金の総額が少なくても、総会で積立金の値上げがスムーズに決議できれば公庫からの借り入れは可能になります。工事後の借入金の返済も可能です。
ところが全度は管理組合が積立金滞納者の発生に神経を擦り減らすことになります。住宅ローンを組んだ経験もあって区分所有者は借金にはもともと敏感ですから、借り入れを総会で決議するのは難しいかもしれません。
積立金額が少なく、まだ数年先まで補修工事を実施しなくても良い場合は、どのような工事が必要なのか、費用はどれぐらいか、不足額はいくらか、数年先までにどう対処するかを検討し、仕切り直すことも可能です。しかし、ライフラインの故障や雨漏りが起きて緊急に補修工事が必要になった場合は、そんな悠長なことは言っていられません。
この場合、次のような二つのトラブルが予想されます。一時金の徴収や借り入れも難しい場合、管理組合の選択肢はほとんどありまエレベーターが故障した、赤水が出る、給排水管が破裂した、ポンプが故障したといったライフラインの故障の場合は一カ月だって待てません。

ある住戸に雨漏りがある場合なども、すぐに共用部分も含めて調査して補修しなければなりません。積立金額があまりない時にそんな事態を迎えると、誰もが陥るワナがあります。
何社も工事告書を呼んで工事概要を説明し、各業者に現場をチェックさせて見積書を提出させます。その結果、数千万円は差回していたのに一部の業者が半値程度の数百万円の見積書を出してきました。
思わず「ラッキー!」、不安もあるけど、ない袖は振れません。「きちんとした工事をしてくださいね」「大丈夫です」こんな会話があって契約が交わされます。
これで一貫の終わりです。補修工事は新築と違って工事費用のほとんどが人件費です。
安ければ安いほど業者は手抜きをすると考えた方が無難です。外壁の補修を考えてみましょう。
補修の目的は美しく色を塗り替えることではなく、コンクリートのひび割れを補修してその上に防水層を確保し、雨水から内部の鉄筋を守ることです。しかし、安い工事では仕上げ面で見えなくなるのをいいことに、コンクリート自体を補修しないことが往々にしてあります。
また、防水層は数回にわたって塗り分けて何層にもするのが普通ですが、手間を惜しんですぐに切れる厚塗りの単層で済ませてしまうことがあります。補修工事が終わって昔の外壁の美しさが取り戻せたと思う間もなくコンクリート片が落下した事例も実際にあるのです。
これでは「安物買い」がたたって銭を失うどころか、命さえ失いかねません。ライフラインが故障した場合、とりあえず応急措置だけ発注することも多いでしょう。

ただし、応急措置は緊急避難に過ぎません。必ずその後の対策をしなければなりませんが、そこまでいかないケースが多々見られます。
エレベーターが故障したので管理組合がすぐに応急措置を施したとします。ところが、動き出すと関係者以外は急に安心してしまうのです。
エレベーターがまた動かなくなると生活に支障をきたす五階以上の住民は本格的な機能回復を願っていますが、エレベーターなしでもそう困らない四階以下の人は「動いているからいいじゃない」と、本格的な対策と費用の負担に消極的になります。総会を聞いてももめることは必至です。
雨漏りの場合も同様です。被害を受けた住戸の人は困りますが、それ以外の人は無関心。
雨漏りは建物内部に重大な欠陥が発生している兆候かもしれないのですが、とりあえず直ってしまえば住民は次のステップに進むことには消極的になってしまいます。一応の危機を脱した状況からは、次のステップが始まります。

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